İzmir’de ticari gayrimenkul yatırımı son yıllarda konut yatırımlarına kıyasla daha fazla konuşulur hale gelmiştir. Özellikle Bornova, Bayraklı, Alsancak, Karşıyaka ve çevre akslarda yer alan ticari dükkanlar, düzenli kira geliri, uzun vadeli kontratlar ve enflasyona karşı korunma potansiyeli nedeniyle yatırımcıların radarına girmiştir. Ancak sahada görülen gerçek şudur: Ticari dükkan yatırımı, konut yatırımına göre çok daha profesyonel analiz gerektirir. Yanlış yapılan tek bir karar, yıllarca sürecek bir verimsizliğe dönüşebilir.
Bu yazıda, Mert & Cemil Hasekioğlu, Özmert Gayrimenkul bakış açısıyla; bir emlakçı ve İzmir Bornova Bayraklı emlak danışmanı tecrübesiyle sahada en sık karşılaşılan ticari dükkan yatırımı hatalarını detaylı şekilde ele alıyoruz. Amaç; yatırımcıyı korkutmak değil, doğru karar mekanizmasını oluşturmaktır.
1. Yanlış Cadde Seçimi: Trafik Var Ama Ticaret Yok
Ticari dükkan yatırımında en sık yapılan hata, caddeyi sadece araç veya yaya yoğunluğuna göre değerlendirmektir. Oysa her yoğun cadde ticari anlamda güçlü değildir. İzmir’de birçok ana arter, geçiş güzergâhı olmasına rağmen ticari dönüşüm üretmez.
Örneğin Bornova’da bazı bulvarlar gün boyu yoğun araç trafiğine sahiptir ancak bu caddelerde yaya sirkülasyonu düşüktür. Yaya olmayan yerde vitrin çalışmaz, vitrin çalışmayan yerde perakende tutunamaz. Bayraklı’da ise bazı yan akslar, ana caddelere kıyasla çok daha sürdürülebilir ticari kiracılar barındırır.
Cadde seçerken şu sorular sorulmalıdır:
- Yaya trafiği mi, araç trafiği mi baskın?
- Bu cadde üzerinde hangi sektörler uzun süredir ayakta?
- Günün hangi saatlerinde ticaret canlı?
Bu analiz yapılmadan alınan ticari dükkanlar, yüksek bedelli ama düşük getirili yatırımlara dönüşür.
2. Metrekare Verimsizliği: Büyük Dükkan = İyi Yatırım Yanılgısı
Ticari gayrimenkulde metrekare büyüdükçe kiracı havuzu daralır. İzmir genelinde en hızlı kiralanan ve en istikrarlı gelir üreten ticari dükkanlar genellikle 30–70 m² aralığındaki alanlardır.
Buna rağmen yatırımcılar sıklıkla şu hatayı yapar: “Metrekare büyük olsun, her türlü kiracı bulunur.” Gerçekte ise büyük metrekareli dükkanlar;
- Daha uzun süre boş kalır,
- Daha düşük m² kira üretir,
- Daha fazla tadilat maliyeti gerektirir.
Bornova ve Bayraklı’da yapılan birçok ticari yatırımda, metrekare verimsizliği nedeniyle amortisman süresi ciddi şekilde uzamaktadır. Özmert Gayrimenkul portföy analizlerinde, küçük ama doğru planlanmış ticari alanların yatırımcıya çok daha stabil kazanç sağladığı net şekilde görülmektedir.
3. Kiracı Uyumsuzluğu: Her Kiracı, İyi Kiracı Değildir
Ticari dükkan yatırımında en kritik konulardan biri kiracı profilidir. Birçok yatırımcı, sadece kira bedeline odaklanarak yanlış kiracıyla uzun vadeli sözleşme yapar. Oysa yanlış kiracı;
- Dükkanın ticari itibarını düşürür,
- Çevre esnafla uyumsuzluk yaratır,
- Uzun vadede tahliye ve hukuki riskler doğurur.
İzmir’de özellikle Bornova ve Bayraklı aksında; fast-food, tekel bayii, geçici konseptli işletmeler sıkça el değiştirir. Bu tür kiracılar kısa vadede yüksek kira ödeyebilir ancak sürdürülebilir değildir.
Profesyonel bir emlakçı, kiracının sadece bugününe değil, 3–5 yıl sonraki ayakta kalma ihtimaline de bakar. Bu bakış açısı olmadan yapılan ticari dükkan yatırımları, yatırımcının zaman ve enerji kaybetmesine neden olur.
4. Amortisman Hesabını Yanlış Yapmak
Konut yatırımında sıkça konuşulan amortisman süresi, ticari gayrimenkulde çok daha kritik bir parametredir. Ancak birçok yatırımcı bu hesabı yüzeysel yapar.
Yanlış yapılan amortisman hesapları genellikle şunları göz ardı eder:
- Boş kalma süreleri,
- Kiracı değişim maliyetleri,
- Tadilat ve bakım giderleri,
- Stopaj ve vergisel yükümlülükler.
İzmir ticari gayrimenkul piyasasında, kağıt üzerinde 15 yıl gibi görünen amortismanlar, pratikte 20 yılın üzerine çıkabilmektedir. İzmir Bornova Bayraklı emlak danışmanı olarak sahada yapılan analizlerde, net getirinin mutlaka senaryo bazlı hesaplanması gerektiği görülmektedir.
5. Bölgesel Ticari Dönüşümü Okuyamamak
Bir cadde bugün çok hareketli olabilir; ancak 5 yıl sonra aynı canlılığı koruyacağının garantisi yoktur. İzmir’de yeni açılan AVM’ler, karma projeler ve ulaşım yatırımları, ticari aksları doğrudan etkiler.
Bayraklı’da rezidans yoğunluğu artarken, zemin ticaretin profili de değişmektedir. Bornova’da ise üniversite çevrelerinde bazı ticari alanlar doygunluğa ulaşmıştır. Sarnıç, Yakaköy ve Çiçekliköy gibi çevre bölgelerde ise henüz erken aşamada olan ticari potansiyeller bulunmaktadır.
Bu dönüşümü okuyamayan yatırımcılar, bugünün verileriyle yarının yatırımını yapma hatasına düşer.
6. Hukuki ve Teknik Detayları Hafife Almak
Ticari dükkan alırken yapılan en tehlikeli hatalardan biri, hukuki ve teknik detayların yeterince incelenmemesidir. Tapu niteliği, iskan durumu, bağımsız bölüm tanımı ve belediye kullanım izinleri ticari yatırımlarda hayati öneme sahiptir.
Birçok yatırımcı, satın alma sonrası şu sorunlarla karşılaşır:
- Ruhsata aykırı kullanım,
- Ortak alan ihlalleri,
- Belediye cezaları,
- Kiracının faaliyet izni alamaması.
Bu noktada profesyonel emlak danışmanlığı devreye girer. Özmert Gayrimenkul, ticari portföylerde sadece fiyat değil, risk analizi de yaparak yatırımcıyı korumayı hedefler.
7. Profesyonel Emlak Danışmanı ile Çalışmamak
Tüm bu hataların ortak paydası şudur: Profesyonel destek almadan yapılan ticari yatırımlar. Ticari gayrimenkul, bireysel sezgiyle değil; veri, saha tecrübesi ve doğru network ile yönetilir.
Mert & Cemil Hasekioğlu liderliğinde yürütülen danışmanlık yaklaşımı, yatırımcıyı sadece satın alma anında değil; kiralama, yeniden konumlandırma ve çıkış stratejisinde de destekler. Bir emlakçı ile çalışmak değil, doğru emlak danışmanı ile çalışmak fark yaratır.
Sonuç: Ticari Dükkan Yatırımı Bilgiyle Kazandırır
İzmir’de ticari dükkan yatırımı, doğru yapıldığında konut yatırımlarına kıyasla çok daha stabil ve güçlü nakit akışı sağlayabilir. Ancak yanlış cadde seçimi, metrekare verimsizliği ve kiracı uyumsuzluğu gibi temel hatalar, yatırımın tüm matematiğini bozar.
Bu nedenle ticari gayrimenkul yatırımı yapmadan önce; bölgeyi tanıyan, saha tecrübesi olan ve ticari bakış açısına sahip bir İzmir Bornova Bayraklı emlak danışmanı ile çalışmak kritik önemdedir. Özmert Gayrimenkul, İzmir genelinde ticari yatırımlarda doğru kararın stratejik ortağı olmayı sürdürmektedir.
Ticari dükkan alırken acele etmeyin; doğru analiz, doğru lokasyon ve doğru danışmanla ilerleyin.
